Comprar imóvel de leilão para investir vale a pena?

É difícil não se animar ao encontrar um imóvel sendo vendido por 30%, 40% ou até 60% abaixo do valor de mercado. À primeira vista, parece aquele investimento que qualquer pessoa faria sem pensar duas vezes: comprar, reformar e colocar para alugar.

Se fosse tão simples, todo mundo faria isso.

Mas, por trás dos descontos, podem existir desafios que muita gente só descobre depois da compra: burocracia, questões jurídicas, imóveis ocupados e gastos que não estavam nos planos.

Isso quer dizer que investir em imóvel de leilão é sempre uma má ideia? Não. Mas antes de se deixar levar pelo preço, vale a pena conhecer o outro lado dessa história e entender por que essa estratégia pode não ser a melhor porta de entrada para quem está começando a investir.

O que é um imóvel de leilão?

Um imóvel de leilão é um bem colocado à venda em um processo público de disputa de lances. Isso acontece, normalmente, quando o proprietário deixa de cumprir alguma obrigação financeira, como o pagamento do financiamento imobiliário, ou em processos judiciais envolvendo dívidas.

Como esses imóveis costumam ser vendidos abaixo do preço de mercado, acabam despertando o interesse de investidores em busca de maior potencial de retorno.

O desconto realmente existe. O problema é que ele costuma vir acompanhado de riscos que nem sempre aparecem no anúncio.

O desconto nem sempre representa economia

É muito comum encontrar anúncios prometendo imóveis com descontos de 40% ou mais. Isso faz muita gente acreditar que encontrou uma oportunidade única.

Só que, uma pergunta deveria vir antes de qualquer lance:

“Por que esse imóvel está tão barato?”

Em muitos casos, o valor reduzido serve justamente para compensar riscos que serão assumidos pelo comprador.

Entre eles:

• Necessidade de desocupação;
• Reformas estruturais desconhecidas;
• Custos jurídicos;
• Regularizações documentais;
• Despesas com condomínio e tributos, dependendo das regras do edital;
• Tempo até conseguir utilizar ou alugar o imóvel.

Ou seja, aquele desconto inicial pode diminuir bastante, ou até desaparecer, quando todos os custos entram na conta.

Você não consegue conhecer o imóvel por dentro

Na maioria dos casos, não é possível visitar o imóvel antes da compra.

A própria Caixa Econômica Federal informa que os imóveis são vendidos no estado em que se encontram, sem disponibilização das chaves para visitação. Além disso, fotos e descrições podem não refletir a situação atual do imóvel, já que normalmente foram produzidas em avaliações anteriores.

Isso significa que o comprador pode descobrir apenas depois da arrematação problemas como:

• Infiltrações;
• Instalações elétricas comprometidas;
• Encanamentos antigos;
• Pisos e revestimentos danificados;
• Necessidade de reforma completa;
• Alterações estruturais feitas sem regularização.

Ou seja, é um investimento feito com informações incompletas.

O imóvel pode estar ocupado

Outro cenário comum envolve imóveis ocupados pelo antigo proprietário, familiares ou até mesmo inquilinos.

Após a compra, a responsabilidade pela desocupação passa a ser do comprador. Caso não haja acordo amigável, pode ser necessário recorrer à Justiça, contratar advogado e aguardar meses, ou até mais tempo, para conseguir a posse efetiva do imóvel. Essa condição é prevista nas regras da Caixa para venda de imóveis retomados.

Durante esse período, o investimento continua parado.

Você já pagou pelo imóvel, mas ainda não consegue:

• Reformar;
• Colocar para alugar;
• Vender;
• Gerar renda.

Custos invisíveis que muitos investidores ignoram

Quando alguém faz as contas de um imóvel de leilão, normalmente considera apenas como valor do lance e os custos da reforma. Só que existem diversas outras despesas possíveis.

Dependendo do caso, podem surgir gastos com:

• Honorários advocatícios;
• Custas judiciais;
• Regularização documental;
• Registro do imóvel;
• Negociação para desocupação;
• Condomínio e IPTU conforme previsto no edital;
• Reformas mais profundas do que o esperado.

Essa soma de pequenas despesas costuma reduzir boa parte da vantagem financeira prometida pelos descontos iniciais.

Quando um imóvel de leilão pode valer a pena?

Isso não significa que ninguém deva investir em leilões. Na verdade, existem investidores especializados que conseguem bons resultados nesse mercado.

A diferença é que eles normalmente contam com:

• Conhecimento jurídico;
• Experiência em avaliação imobiliária;
• Equipe para reformas;
• Capital disponível para imprevistos;
• Análise detalhada dos editais;
• Planejamento financeiro para suportar períodos sem retorno.

Ou seja, eles não compram apenas um imóvel, eles compram um conjunto de riscos que sabem administrar. Para quem está começando, essa experiência ainda não existe.

Alternativas mais seguras para investir em imóveis

Quem deseja construir patrimônio através do mercado imobiliário não precisa necessariamente começar pelos leilões.

Existem estratégias muito mais previsíveis para quem busca renda recorrente e menor exposição a riscos.

Comprar um imóvel já regularizado, com documentação em ordem e pronto para receber moradores costuma oferecer uma previsibilidade muito maior sobre custos, prazo de locação e retorno esperado.

Além disso, empreendimentos planejados especificamente para locação tendem a reduzir preocupações com reformas, vacância prolongada e gestão do imóvel, permitindo que o investidor concentre seus esforços na rentabilidade do patrimônio.

Vale a pena comprar imóvel de leilão para investir?

Se você possui experiência jurídica, conhece o mercado imobiliário, sabe avaliar editais e tem capital para lidar com imprevistos, um imóvel de leilão pode fazer parte da sua estratégia.

Agora, se o objetivo é começar a investir com mais segurança, previsibilidade e potencial de valorização, existem outras alternativas que podem fazer mais sentido, como a compra de um imóvel na planta. 

Ao comprar na planta, você entra no início do ciclo de valorização do empreendimento e não precisa concentrar todo o investimento de uma vez, já que os pagamentos são distribuídos ao longo da obra. Com o avanço da construção, o imóvel tende a se valorizar, especialmente em regiões com boa demanda, infraestrutura e potencial de crescimento.

É justamente essa estratégia que está por trás de empreendimentos como Aldea Contorno, Aldea Pernambuco e Aldea Barroca: investir em imóveis em regiões consolidadas de Belo Horizonte, com projetos pensados para diferentes perfis de moradores e investidores.

No mercado imobiliário, patrimônio não se constrói apenas pagando menos. Ele é construído tomando decisões conscientes, entendendo os riscos envolvidos e escolhendo investimentos capazes de gerar retorno consistente ao longo do tempo.