Clientes inadimplentes na locação de imóveis: como lidar?

Receber o aluguel em dia faz parte da expectativa de quem investe em imóveis. Afinal, a ideia é que o patrimônio gere renda, e não mais uma preocupação para a rotina.

Mas nem sempre as coisas acontecem como o planejado. Lidar com clientes inadimplentes costuma trazer dúvidas que vão muito além da cobrança: até onde é possível negociar? O que a lei permite fazer? Em que momento vale recorrer à Justiça?

Com o aumento da inadimplência no Brasil, essa realidade passou a fazer parte da rotina de muitos proprietários. Por isso, conhecer os direitos do locador e saber como conduzir cada situação é essencial para proteger o patrimônio e evitar desgastes. 

Neste artigo, você vai entender o que a Lei do Inquilinato permite, quais cuidados tomar durante a cobrança e como investir em imóveis pode ser muito mais tranquilo quando toda a gestão da locação fica nas mãos de uma empresa especializada!

Dados sobre a inadimplência no Brasil no mercado de aluguel

Segundo uma reportagem do InfoMoney, baseada no Índice de Inadimplência Locatária da Superlógica, 83,5 milhões de brasileiros estão inadimplentes e esse cenário reflete no mercado imobiliário. 

Em maio de 2026, a taxa nacional de inadimplência nos aluguéis subiu para 3,22%, interrompendo uma sequência de queda observada nos meses anteriores. Em abril, o indicador havia ficado em 3,18%, o menor patamar em 12 meses. 

Os imóveis de menor valor foram os mais afetados. Nos contratos residenciais de até R$ 1 mil, a inadimplência passou de 5,56% para 6,31% em apenas um mês. Mas o dado que mais chama atenção é que os atrasos deixaram de ser um problema restrito às faixas de menor renda: imóveis com aluguel acima de R$ 13 mil também registraram aumento expressivo, com a taxa saltando de 4,52% para 6,16%.

Isso mostra que a pressão econômica tem atingido diferentes perfis de locatários. 

O que caracteriza um cliente inadimplente?

Um cliente inadimplente é aquele que deixa de cumprir sua principal obrigação contratual: pagar o aluguel e os encargos previstos no contrato dentro do prazo acordado.

Além do aluguel, normalmente também entram nessa conta:

• Condomínio (quando previsto em contrato);
• IPTU;
• Contas de consumo, quando de responsabilidade do locatário;
• Outros encargos locatícios.

A partir do primeiro atraso, o proprietário já pode iniciar uma cobrança amigável, sempre respeitando os limites legais.

Como cobrar um morador inadimplente da forma correta?

A legislação brasileira permite a cobrança da dívida, mas não autoriza constrangimentos, ameaças ou qualquer prática abusiva.

O ideal é seguir uma sequência organizada.

1. Faça um contato amigável

Muitas vezes o atraso acontece por um problema pontual. Um lembrete por telefone, WhatsApp ou e-mail costuma resolver a situação sem necessidade de medidas mais severas.

Além de preservar o relacionamento, essa abordagem demonstra boa-fé das duas partes.

2. Formalize a cobrança

Se o pagamento não acontecer, o próximo passo é registrar oficialmente a cobrança. Isso pode ocorrer por meio de notificação extrajudicial, que documenta o débito e demonstra que houve tentativa de solução amigável antes de qualquer ação judicial.

3. Negocie quando houver possibilidade

Em muitos casos, negociar um parcelamento ou estabelecer um novo cronograma de pagamento permite recuperar os valores e manter o imóvel ocupado, evitando custos maiores para ambas as partes.

O que a Lei do Inquilinato permite fazer?

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) estabelece os direitos e deveres de locadores e locatários. Quando existe inadimplência, o proprietário pode adotar algumas medidas previstas em lei.

Entre elas estão:

• Cobrança judicial da dívida;
• Ação de despejo por falta de pagamento;
• Cobrança dos aluguéis e encargos previstos no contrato;
• Utilização das garantias contratuais, quando existentes.

É importante destacar que a retomada do imóvel deve ocorrer por meio da ação judicial adequada. O proprietário não pode retirar o morador por conta própria, trocar fechaduras, cortar água, energia ou impedir o acesso ao imóvel. Essas atitudes podem gerar responsabilização judicial.

Quando a ação de despejo pode acontecer?

A ação de despejo costuma ser o último recurso.Ela normalmente é utilizada quando não há acordo entre as partes ou quando o locatário permanece inadimplente mesmo após as tentativas de negociação.

Durante o processo, a legislação prevê situações em que o locatário pode quitar a dívida para manter o contrato. No entanto, decisões recentes do Superior Tribunal de Justiça reforçam que esse mecanismo protege o inquilino de boa-fé e não deve servir para justificar atrasos sucessivos e recorrentes.

Outra decisão recente do STJ também esclareceu que o locatário inadimplente não pode permanecer no imóvel alegando direito de retenção por benfeitorias realizadas quando deixou de cumprir sua principal obrigação contratual: pagar os aluguéis.

O que o proprietário nunca deve fazer?

Na tentativa de recuperar rapidamente os valores, alguns proprietários acabam tomando atitudes que podem complicar ainda mais a situação. Evite práticas como:

• Expor o nome do morador para vizinhos ou condomínio;
• Fazer ameaças ou cobranças constrangedoras;
• Entrar no imóvel sem autorização;
• Trocar fechaduras;
• Cortar água, energia ou outros serviços;
• Retirar pertences do locatário.

Além de não resolverem o problema, essas medidas podem gerar processos judiciais contra o proprietário.

Evite problemas com clientes inadimplentes com uma gestão profissional

Quem investe em imóveis busca previsibilidade e renda, não tempo gasto com cobranças, negociações ou processos judiciais.

Por isso, contar com uma gestão especializada faz toda a diferença. Além de selecionar os locatários, uma administração profissional acompanha os pagamentos, conduz eventuais negociações e atua dentro dos limites da legislação sempre que há casos de inadimplência.

Na Aldea, toda essa operação faz parte da gestão dos empreendimentos. Isso significa que o investidor não precisa lidar diretamente com a rotina da locação e pode focar no que realmente importa: acompanhar a rentabilidade e a valorização do seu patrimônio.

Além disso, com a Aldea, o investidor conta com a garantia do repasse do aluguel, mesmo em caso de inadimplência do inquilino. 

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